Si usted resultó gravemente herido en la propiedad de otra persona en Baltimore, es posible que tenga un reclamo por responsabilidad del propietario. La responsabilidad del propietario es la doctrina jurídica que responsabiliza a los dueños de inmuebles por las lesiones causadas por condiciones peligrosas cuando el dueño conocía el peligro, o debía haberlo descubierto, y tuvo una oportunidad razonable de corregirlo.1 WGK Personal Injury Lawyers maneja muchos casos de responsabilidad del propietario que involucran lesiones graves, y sabemos cómo los deciden los tribunales de Maryland. Llame al (410) 837-2144 para una revisión gratuita de su caso.

WGK ha representado a clientes lesionados en Baltimore durante casi 50 años, y nuestros abogados cuentan con casi 100 años de experiencia combinada. Nuestra oficina de Baltimore, en 14 W. Madison Street, es la base de operaciones para los casos de resbalones y caídas, seguridad negligente, mordeduras de perro y nieve y hielo en toda la ciudad.

Lo que WGK hace en los casos de responsabilidad del propietario

Un caso de responsabilidad del propietario no se trata solamente de haberse lesionado tras caer en la propiedad de alguien. Se trata de probar que el dueño del inmueble tuvo conocimiento de una condición peligrosa y una oportunidad razonable de corregirla. Si usted puede probar esos elementos del caso, entonces debe probar que la condición peligrosa o el defecto causó una lesión grave. La mayoría de los reclamos por resbalones y caídas fracasan en el paso del conocimiento. Una gran parte de nuestro trabajo consiste en derrotar esa defensa.

Cuando usted contrata a WGK para un caso de responsabilidad del propietario, esto es lo que ocurre:

Enviamos una carta de conservación de pruebas por escrito el mismo día, exigiendo que la tienda, el complejo de apartamentos o el dueño del inmueble conserve los videos de vigilancia, los informes de incidentes, los registros de limpieza y cualquier fotografía. Los videos de vigilancia a menudo se sobrescriben en días o semanas, así que la carta debe enviarse rápidamente.2 Luego enviamos a un investigador para fotografiar el lugar, medir el peligro y encontrar testigos antes de que se desvanezcan los recuerdos.

A continuación, identificamos a cada titular de póliza de seguro que pudiera tener alguna responsabilidad. En el caso de una caída en un supermercado arrendado, puede haber una póliza del dueño del inmueble, una póliza del arrendatario, una póliza del contratista de limpieza y una póliza del fabricante de un tapete defectuoso. Cada una es una posible fuente de indemnización.

Al manejar nuestra carga de casos reciente, hemos recuperado acuerdos sustanciales para clientes lesionados en casos de resbalones y caídas y otros casos de responsabilidad del propietario.3 No obstante, este conjunto de datos es pequeño y solo representa una muestra de un período limitado. Usted no debería contar con que su caso necesariamente repita ese patrón.

Los resultados anteriores no garantizan resultados futuros. Cada caso es diferente. Estas cifras representan datos agregados de casos manejados por nuestra firma y se proporcionan únicamente con fines informativos.

Somos selectivos. De las muchas consultas sobre responsabilidad del propietario que recibimos cada año, solo una pequeña fracción se convierte en casos. Eso no se debe a que rechacemos a las personas. Se debe a que la ley de responsabilidad del propietario de Maryland es difícil, y la mayoría de las caídas no cumplen con el umbral legal.

Cuándo llamar a un abogado de responsabilidad del propietario en Baltimore

Llámenos cuando la lesión sea grave y el dueño del inmueble haya tenido la oportunidad de prevenirla. Un hueso fracturado, una lesión en la cabeza, un desgarro del manguito rotador, una cirugía, una estancia hospitalaria prolongada. Estos son el tipo de casos que tiene sentido perseguir en Maryland.

Sin embargo, espere si el peligro era un derrame evidente y de color llamativo por el que usted pasó de todos modos. O si había un cono de advertencia colocado y usted pasó junto a él. La regla de negligencia contributiva de Maryland impide la indemnización si usted tuvo aunque sea un uno por ciento de culpa, y estos patrones de hechos le dan a la defensa un argumento sólido.4

El plazo es corto y comienza a correr en el momento en que usted cae. Maryland generalmente exige que una acción civil se presente dentro de los 3 años a partir de la fecha en que surge la causa de la acción, a menos que otra disposición del Código establezca un plazo diferente.5

Si usted cae en una propiedad del gobierno municipal, del condado o del estado, el plazo de notificación es mucho más corto. Conforme a la Ley de Reclamos por Agravios contra el Gobierno Local, los gobiernos municipales y de los condados deben ser notificados dentro de un año. Para las caídas en propiedades que son propiedad del Estado de Maryland o están bajo su control, usted debe presentar una notificación por escrito dentro de un año. Si no cumple con ese plazo, su caso puede perderse por completo, incluso si todavía está dentro del plazo de prescripción de tres años. Si usted se cayó en una acera municipal o en un edificio de propiedad municipal, llame de inmediato.

Causas comunes de las lesiones por responsabilidad del propietario

Las caídas siguen siendo una de las principales causas de lesiones y muertes no intencionales entre los adultos mayores en todo el país. El informe de datos de 2023 de los CDC registró una tasa de muertes relacionadas con caídas no intencionales de 69.9 por cada 100,000 habitantes para los adultos de 65 años o más, con tasas estatales ese año que oscilaron entre 29.5 por cada 100,000 en Alabama y 158.4 en Wisconsin.67

Aproximadamente uno de cada cuatro adultos mayores informa haber sufrido una caída cada año, lo que da lugar a aproximadamente 3 millones de visitas a salas de emergencia y alrededor de 1 millón de hospitalizaciones a nivel nacional.8

Baltimore soporta una parte desproporcionada de esa carga porque los adultos mayores de la ciudad acuden a las salas de emergencia a una tasa un 20 por ciento más alta que la tasa estatal de Maryland. La tasa de hospitalización relacionada con caídas de la ciudad es un 55 por ciento más alta que la del estado.9.

Las causas que vemos con más frecuencia en los casos de responsabilidad del propietario en Baltimore incluyen:

  • Derrames de líquidos en los pisos de las tiendas que no se limpiaron ni se señalizaron.
  • Hielo negro en los estacionamientos de complejos de apartamentos después de que la tormenta ha terminado.
  • Pasamanos sueltos o faltantes en las escaleras.
  • Superficies para caminar rotas o desniveladas.
  • Iluminación inadecuada en huecos de escaleras y estructuras de estacionamiento.
  • Mordeduras de perro en áreas comunes de apartamentos donde el complejo sabía que el perro era peligroso.
  • Seguridad inadecuada en edificios de apartamentos con un historial de delitos violentos.
  • Aberturas sin protección, escombros que caen y andamios defectuosos en los sitios de construcción.

Tipos de casos de responsabilidad del propietario que manejamos

Resbalones y caídas en tiendas y restaurantes

Líquidos derramados, pisos recién trapeados sin conos de advertencia, restos de comida cerca de un buffet o una vitrina, y baldosas rotas. Estos son algunos de los casos de responsabilidad del propietario más comunes. La disputa casi siempre gira en torno al conocimiento: cuánto tiempo estuvo presente el peligro y si una tienda razonable lo habría detectado.

Nieve y hielo en propiedades comerciales y de apartamentos

Los casos de nieve y hielo en Maryland son complicados. Un dueño de inmueble que se compromete a retirar la nieve y el hielo y lo hace de manera negligente puede ser considerado responsable si sus acciones crean un nuevo elemento de peligro, en lugar de simplemente dejar la acumulación natural en su lugar.10 Los casos de hielo negro son los más difíciles de probar porque el hielo es invisible por definición. En los casos de hielo negro, documentamos el lugar rápidamente y contrarrestamos la defensa de "ya echamos sal" mostrando dónde se colocaron los montones de nieve, de modo que la escorrentía volviera a congelarse durante la noche.

Seguridad negligente en complejos de apartamentos

Cuando un inquilino es agredido, asaltado o baleado en un complejo con un historial de delitos violentos, el arrendador puede ser responsable por no proporcionar una seguridad razonable en las áreas que el arrendador controla. Esta es la línea de casos de Hemmings v. Pelham Wood, y la explicamos más abajo.

Mordeduras de perro en áreas comunes de apartamentos

La ley de mordeduras de perro de Maryland responsabiliza al dueño por una lesión causada por un perro que andaba suelto sin correa (sujeto a excepciones legales limitadas por allanamiento, conducta delictiva o provocación). En los casos contra un dueño por lesiones personales o muerte causadas por un perro, la evidencia de que el perro causó la lesión crea una presunción refutable de que el dueño sabía o debía haber sabido que el perro tenía propensiones agresivas o peligrosas.11

Cuando el perro de un inquilino lesiona a otro inquilino o visitante en un pasillo, patio o cuarto de lavandería, el complejo de apartamentos también puede ser demandado bajo una teoría de albergue previsible. Eso importa porque muchos inquilinos no tienen seguro de propietario ni de inquilino, y la póliza comercial del complejo suele ser la única fuente significativa de indemnización. (Consulte nuestra página de abogado de mordeduras de perro en Baltimore para más información.)

Caídas en sitios de construcción

Los sitios de construcción son lugares peligrosos. Las caídas, los resbalones y los tropiezos representaron 389 de las 1,034 muertes de trabajadores de la construcción en los Estados Unidos en un año reciente del que se tienen informes, alrededor del 38 por ciento de todas las muertes en la construcción.12 Maryland registró 69 lesiones laborales mortales, de las cuales 15 correspondieron a la construcción.13 Un trabajador de la construcción lesionado que cobra compensación para trabajadores también puede presentar un reclamo separado de responsabilidad del propietario contra un tercero, ya sea el dueño del inmueble, el contratista general o el subcontratista, si su mantenimiento negligente del sitio causó la lesión. Nuestra página de abogado de accidentes de construcción en Baltimore cubre con más detalle la estrategia de compensación para trabajadores combinada con la de terceros.

Quién puede ser considerado responsable

La primera pregunta es quién controlaba la propiedad cuando ocurrió la lesión. El demandado correcto suele ser quien tenía el deber de mantener el área segura.

Dueños de inmuebles

Un arrendador puede ser responsable por una lesión previsible causada por una condición peligrosa conocida en una parte de la propiedad sobre la cual el arrendador conservó el control. En Hemmings v. Pelham Wood, el Tribunal de Apelaciones de Maryland permitió que un reclamo por muerte por negligencia avanzara después de que un intruso forzara una puerta corrediza de vidrio y disparara a un inquilino. El complejo ya había sido escenario de 29 robos o intentos de robo y 2 atracos a mano armada en los dos años anteriores. Cinco de esos robos involucraron entradas por puertas corredizas. El tribunal sostuvo que la previsibilidad se mide por "lo que una persona de prudencia ordinaria debería darse cuenta, no por lo que él o ella realmente sabía o se daba cuenta".14

Arrendatarios y negocios que alquilan espacio

Una tienda que alquila espacio en un centro comercial es responsable del área bajo su control. El dueño del centro comercial es responsable de las áreas comunes. Una persona lesionada en una caída a menudo presenta un reclamo que nombra a ambos.

Empresas de administración de propiedades

Los complejos de apartamentos suelen ser administrados por una empresa independiente bajo contrato con el dueño. Esa empresa de administración puede ser demandada si controlaba la limpieza, la seguridad, la remoción de nieve o las reparaciones.

Contratistas

Una empresa de limpieza, un contratista de remoción de nieve, una empresa de seguridad o un contratista de mantenimiento puede ser demandado si su negligencia creó el peligro o no lo eliminó ni advirtió sobre él.

El dueño del perro y el complejo de apartamentos

En los casos de mordeduras de perro que involucran un apartamento, el dueño es estrictamente responsable conforme a la ley, y el complejo puede ser responsable bajo una teoría de albergue previsible si sabía que el perro era peligroso y no hizo nada.

Entidades gubernamentales

Las ciudades, los condados y las agencias estatales pueden ser responsables por peligros en propiedades gubernamentales, pero las reglas son diferentes. Los reclamos por agravios contra el gobierno local están sujetos a un límite de cobertura de $30,000 sin que se permita un veredicto en exceso, y los honorarios del abogado se limitan al 20 por ciento. El plazo de notificación también es corto.22

Daños que usted puede recuperar

La ley de lesiones personales de Maryland permite dos categorías principales de daños, además de un reclamo separado por daños a la propiedad y una ventana estrecha para daños punitivos que rara vez se abre en los casos de responsabilidad del propietario.

Daños económicos cubren las pérdidas económicas documentadas: las facturas médicas (la ambulancia, la sala de emergencias, la cirugía, las visitas de seguimiento, la fisioterapia, los medicamentos recetados), los salarios perdidos mientras usted no pudo trabajar y otros gastos médicos directos de su bolsillo. Los costos adicionales, como el cuidado en el hogar o el transporte al tratamiento, por lo general no son daños recuperables en Maryland. Las aseguradoras se resisten con fuerza a estos reclamos a menos que estén vinculados a una orden de un médico y documentados en su momento.

Daños no económicos cubren el dolor y el sufrimiento, lo que en Maryland significa tanto el dolor físico y emocional en sí como las limitaciones y restricciones en su vida diaria causadas por la lesión. Un reclamo sólido por daños no económicos incluye documentación regular de las actividades que ya no puede realizar, las tareas rutinarias que se han vuelto difíciles, el sueño que se ve interrumpido por el dolor y los pasatiempos que ha tenido que abandonar. El lado no económico es donde normalmente se genera el mayor valor del caso, especialmente cuando las facturas médicas son modestas pero el impacto funcional en su vida es real y duradero.

Los daños a la propiedad de objetos personales, como un teléfono que se rompió en la caída o unos anteojos que se hicieron añicos, se manejan como un reclamo separado del de las lesiones corporales, y el acuerdo por daños a la propiedad no reduce ni se transfiere a su indemnización por lesiones corporales.

Daños punitivos son casi imposibles de recuperar en los casos de responsabilidad del propietario en Maryland porque el estándar exige demostrar "malicia real", lo que significa que el demandado tenía la intención de lesionar o tenía un motivo malicioso. La negligencia ordinaria, o incluso la negligencia grave, no es suficiente para justificar los daños punitivos. Los casos de responsabilidad del propietario casi siempre son casos de negligencia en lugar de casos de mala conducta intencional, por lo que los daños punitivos no deberían formar parte del análisis.

Ley de Maryland: estatus, conocimiento y el límite de daños

La responsabilidad del propietario en Maryland se basa en tres pilares: el estatus de la víctima lesionada, el conocimiento del peligro y el límite de daños. Si se equivoca en cualquiera de ellos, el caso fracasa.

Los cuatro estatus de la persona que ingresa

Maryland reconoce cuatro categorías de personas que ingresan a una propiedad, a cada una de las cuales se le debe un deber diferente.

Un invitado de negocios, alguien que acude a la propiedad con un propósito relacionado con el negocio del dueño (un comprador, un cliente, un huésped que paga), se le debe un cuidado razonable para mantener el local seguro y para proteger al invitado de riesgos irrazonables que el invitado no descubriría con un cuidado ordinario.

Un licenciatario por invitación, también conocido como invitado social, se le debe el mismo cuidado que el anfitrión tiene con su propia familia, además del deber de advertir sobre peligros conocidos que el invitado no pueda descubrir razonablemente.

Un mero licenciatario solo se le debe el deber de no ser lesionado de manera temeraria o intencional.

Un intruso solo se le debe el deber de no ser lesionado o atrapado de manera intencional o temeraria.15

El estatus determina el deber. En Deboy v. City of Crisfield, el tribunal clasificó como mera licenciataria a una mujer que paseaba a sus perros en el estacionamiento de una tienda de conveniencia porque no pudo demostrar una invitación implícita. Su caso fue desestimado.16

Doctrina del conocimiento

El dueño de un inmueble es responsable por una lesión a un invitado únicamente si el dueño conocía la condición peligrosa (conocimiento real) o, con el ejercicio de un cuidado razonable, la habría descubierto (conocimiento implícito), y reconoció que representaba un riesgo irrazonable.1

En Maans v. Giant of Maryland, una compradora embarazada resbaló sobre agua cerca de un pasillo de cajas. No pudo demostrar cómo llegó el agua allí ni cuánto tiempo había estado en el piso. El Tribunal de Apelaciones Especiales confirmó un fallo sumario (una resolución previa al juicio que termina el caso a favor del demandado cuando los hechos no respaldan la responsabilidad) a favor de la tienda. El Tribunal sostuvo que el comerciante no es un asegurador de la seguridad del cliente y que la limpieza posterior a la caída no prueba el conocimiento previo a la caída.17

Compare eso con Tennant v. Shoppers Food Warehouse, donde un empleado de Shoppers Food Warehouse barrió hojas en un "montón ordenado" y las dejó en el pasillo. El demandante resbaló sobre el montón. El tribunal sostuvo que cuando los empleados crean el peligro, la tienda tiene conocimiento como cuestión de derecho.18 El conocimiento es el campo de batalla dominante en los litigios por resbalones y caídas en Maryland. Según nuestra experiencia, construir la prueba de cuánto tiempo estuvo presente una condición peligrosa es lo que gana estos casos. Lo hacemos obteniendo videos de vigilancia y declaraciones de empleados, y estableciendo la condición del propio peligro.

Este es material de marketing y no constituye asesoramiento legal. Cada caso es único y las leyes cambian con frecuencia. Por favor, comuníquese con nuestra oficina para hablar con un abogado sobre su situación específica antes de tomar cualquier decisión legal.

Negligencia contributiva

Maryland sigue la negligencia contributiva pura: a un demandante que tiene aunque sea un uno por ciento de culpa generalmente se le impide cualquier indemnización. Maryland es una de un pequeño grupo de jurisdicciones que todavía aplican esta regla, junto con el Distrito de Columbia y Virginia. En los casos de responsabilidad del propietario, los demandados argumentan la negligencia contributiva casi de forma refleja, planteando todas las variaciones imaginables del mismo tema: usted no estaba mirando, estaba con su teléfono, el peligro era evidente y obvio.

La jurisprudencia de Maryland suaviza la regla de dos maneras específicas. Bajo el caso de Myers v. Bright, la mera evidencia de negligencia por parte del demandante no es lo mismo que la negligencia contributiva (la negligencia del demandante debe haber causado realmente la lesión). Otra doctrina, llamada la última oportunidad clara, también es una defensa contra la negligencia contributiva en algunos patrones de hechos. Para una explicación completa de la regla, consulte nuestros recursos sobre la negligencia contributiva pura y el plazo de prescripción de Maryland.

Plazo de prescripción (SOL)

Las víctimas de lesiones personales tienen tres años a partir de la fecha en que surge la causa de la acción para la mayoría de las acciones civiles en Maryland, incluida la responsabilidad del propietario, a menos que otra disposición del Código establezca un plazo diferente5. La regla de descubrimiento de Maryland, que extiende el plazo de prescripción cuando el demandante no tenía conocimiento de una lesión en la fecha en que se produjo. Su plazo comienza cuando supo o debía haber sabido de la lesión. Esta regla especial se aplica a la negligencia médica y a otros contextos de lesiones latentes. Por lo general, no extiende el plazo para los casos rutinarios de responsabilidad del propietario, porque la lesión es evidente en el momento en que la víctima cae.

Para los reclamos contra una ciudad, un condado u otro gobierno local, el plazo de notificación de la LGTCA es mucho más corto que tres años. Esperar demasiado en un reclamo contra el gobierno lo termina antes de que comience. Si usted cae en cualquier propiedad gubernamental, llame a un abogado de inmediato para averiguar cuánto tiempo tiene para presentar la notificación requerida.

Límite de daños

Maryland impone un límite a los daños no económicos en todos los casos de lesiones personales, incluida la responsabilidad del propietario.23 El límite comenzó en $500,000 para las causas de acción que surgieron en o después del 1 de octubre de 1994, y aumenta en $15,000 el 1 de octubre de cada año. En los casos de muerte por negligencia que involucran a dos o más beneficiarios, el límite total es el 150 por ciento de esa cifra estándar. El límite que rige su caso lo determina la fecha en que surgió la causa de la acción, no la fecha en que usted presenta la demanda.

Al jurado no se le informa sobre el límite durante el juicio; si el veredicto supera el límite, el tribunal de primera instancia reduce la indemnización después del veredicto.

Dónde se presenta el caso y cuándo se aplica la inmunidad del dueño del terreno

Elección del tribunal. Una demanda por responsabilidad del propietario en Maryland puede presentarse en el condado donde ocurrió la lesión o en el condado donde reside el demandado. Esas son las únicas dos opciones. Los casos de responsabilidad del propietario de la Ciudad de Baltimore por encima de $30,000 van al Tribunal de Circuito de la Ciudad de Baltimore en el Tribunal Clarence M. Mitchell, Jr.19 Los casos iguales o inferiores a $30,000 pueden presentarse en el Tribunal de Distrito, donde son resueltos más rápidamente por un juez en un juicio sin jurado.

Inmunidad por uso recreativo. La Ley de Uso Recreativo de Maryland (Md. Code Ann. Nat. Res. § 5-1101 et seq.) tiene como objetivo alentar a los dueños de terrenos a poner su tierra, sus aguas y el espacio aéreo sobre ellas a disposición del público para fines recreativos o educativos. La ley limita la responsabilidad del dueño frente a reclamos de personas que ingresan para esos fines.20 La ley no exige que un dueño de terreno permita el acceso público, y no libera al público de su deber de actuar con cuidado al usar la tierra de otra persona. Esto surge en senderos privados, lagos, terrenos de caza y parcelas sin desarrollar.

Cómo funciona el seguro en un caso de responsabilidad del propietario

Los casos de responsabilidad del propietario los paga el seguro de responsabilidad civil general comercial (CGL) que tienen el dueño del inmueble, el administrador de la propiedad, el negocio arrendatario y cualquier contratista que haya tenido relación con el peligro. Identificar cada capa de cobertura de seguro importa porque una sola póliza de CGL de $1 millón puede alcanzar sus límites rápidamente en una lesión grave.

En los casos de apartamentos, el análisis de las capas de seguro es más profundo porque el dueño, la empresa de administración, la empresa de seguridad, el contratista de remoción de nieve, la empresa de ascensores y cualquier otro contratista cuyo trabajo haya contribuido a la lesión tienen cada uno su propia póliza.

En Maryland, los casos de mordeduras de perro en un apartamento pueden involucrar como demandados tanto al dueño del perro como al complejo. Enviamos una notificación por escrito a cada posible demandado y exigimos una declaración de cobertura que nombre cada póliza que pudiera responder.

Los ajustadores en los casos de responsabilidad del propietario presionan con fuerza sobre la cuestión del conocimiento. Argumentarán que el peligro no pudo haber estado en el piso el tiempo suficiente para ser descubierto, que la iluminación era adecuada, que había un letrero de advertencia colocado y que el demandante no miraba por dónde caminaba. También argumentarán de forma agresiva la negligencia contributiva porque, bajo la ley de Maryland, un uno por ciento de culpa del demandante impide la totalidad del reclamo. Si ganan ese argumento, salen libres de cualquier consecuencia.

Nos oponemos al argumento del conocimiento con videos de vigilancia (la mayoría de las grabaciones de vigilancia de comercios se sobrescriben en pocos días; una carta de conservación de pruebas el mismo día importa), declaraciones de empleados, registros de limpieza que solicitamos mediante citación en la etapa de descubrimiento y la condición física del propio peligro. Un derrame con huellas marcadas ha estado allí el tiempo suficiente para que las huellas se hayan dejado al pisarlo. Un montón de hojas barridas por un empleado ha estado allí desde que el empleado las barrió. Cada hecho construye la línea de tiempo de la duración que derrota un argumento basado en la defensa del caso Maan.

Resultados de casos de responsabilidad del propietario

En los casos que manejamos recientemente, WGK ha resuelto casos de responsabilidad del propietario para clientes de Maryland, con resultados que dependieron en gran medida de la gravedad de la lesión del cliente, la evidencia del conocimiento y las capas de seguro.3 La muestra es pequeña (una carga de casos reciente y limitada), y las cifras no son específicas de Baltimore. No revelaremos nuestro "promedio de responsabilidad del propietario en Baltimore” porque no hay dos casos iguales. Usted no puede predecir cómo avanzará su caso basándose en casos anteriores con hechos diferentes.

El patrón que vemos en los casos que se resuelven bien para nuestros clientes es constante: lesión grave (hueso fracturado, lesión en la cabeza, cirugía), conocimiento claro (video de vigilancia, un informe de incidente que reconoce el peligro, quejas previas) y un demandado con una cobertura de seguro adecuada.

La única manera de saber si los hechos de su propio caso encajan en ese patrón es revisarlos con alguien que haya litigado estos casos. Llame al (410) 837-2144 y le diremos con franqueza si el caso tiene fundamento.

Los resultados anteriores no garantizan resultados futuros. Cada caso es diferente. Estas cifras representan datos agregados de casos manejados por nuestra firma y se proporcionan únicamente con fines informativos.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la responsabilidad del propietario bajo la ley de Maryland?

La responsabilidad del propietario es la doctrina jurídica que responsabiliza a los dueños de inmuebles por las lesiones causadas por condiciones peligrosas en su propiedad. Cuando la persona lesionada es un invitado o un invitado social, el dueño conocía el peligro o, en el ejercicio de un cuidado razonable, lo habría descubierto, y el peligro causó la lesión.

El deber que se debe depende del estatus de la persona que ingresa (invitado, invitado social, mero licenciatario, intruso).

¿Cuánto tiempo tengo para presentar un reclamo por responsabilidad del propietario en Maryland?

Tres años para la mayoría de los casos de responsabilidad del propietario conforme al Md. Code, Cts. & Jud. Proc. § 5-101. Consulte la sección de Plazo de prescripción más arriba para conocer la regla completa que limita el alcance de la regla de descubrimiento en los casos de responsabilidad del propietario.

El matiz estrecho, pero importante, de Baltimore que vale la pena señalar aquí: una caída en una acera de la ciudad, en una escuela pública de Baltimore o en cualquier edificio del gobierno local o estatal activa el plazo de notificación mucho más corto de la Ley de Reclamos por Agravios contra el Gobierno Local (un año tanto para el gobierno local como para el Estado de Maryland). Vemos que esta regla especial hace tropezar con demasiada frecuencia a los clientes, en particular en las caídas en aceras municipales, porque el plazo más largo de tres años para la propiedad privada hace que el plazo más corto del gobierno sea fácil de pasar por alto.

¿Qué pasa si yo tuve parte de la culpa de mi caída?

Es posible que aún pueda recuperar una indemnización. Consulte la sección de Negligencia contributiva más arriba para conocer la regla completa de la negligencia contributiva pura. Otras jurisdicciones que aplican la negligencia contributiva pura incluyen DC, VA, AL y NC. También puede leer sobre la precisión de la causalidad de Myers v. Bright y la doctrina de la última oportunidad clara en la sección de negligencia contributiva más arriba.

En todos los casos de responsabilidad del propietario en Baltimore, recuerde que la defensa argumentará de manera rutinaria que usted estaba con su teléfono, que pasó junto a una advertencia o que el peligro era evidente y obvio. Contrarrestamos estos argumentos de la defensa con videos de vigilancia que muestran lo que realmente era visible, declaraciones de testigos sobre la mala iluminación o los peligros ocultos, y argumentos de última oportunidad clara basados en la última oportunidad que tuvo el dueño del inmueble de corregir el peligro antes de que usted llegara.

¿Cómo se prueba que un dueño de inmueble debía haber sabido del peligro?

Usted demuestra ya sea el conocimiento real (el dueño o un empleado lo sabía) o el conocimiento implícito (el peligro estuvo presente el tiempo suficiente como para que un dueño razonablemente cuidadoso lo hubiera detectado mediante una inspección ordinaria). Los tribunales de Maryland llaman a esto "tiempo en el piso." La evidencia proviene de videos de vigilancia, declaraciones de empleados, registros de limpieza, quejas previas y la condición física del peligro o defecto.

¿Puedo demandar si resbalé sobre hielo en el estacionamiento de un apartamento?

Es posible que pueda hacerlo, dependiendo del momento. Maryland sigue la regla de la tormenta en curso. Esa regla establece que mientras una tormenta está en curso, no se espera que los dueños de inmuebles mantengan el local libre de hielo. Una vez que la tormenta termina, el dueño tiene un tiempo razonable para tomar medidas para retirar o tratar la acumulación de nieve y hielo. Un reclamo es más sólido cuando el hielo estuvo presente el tiempo suficiente después de la tormenta como para que un administrador de propiedades razonable hubiera echado sal o despejado.

¿Quién es responsable si me muerde un perro en la propiedad de otra persona?

El dueño del perro es estrictamente responsable conforme al Md. Code, Cts. & Jud. Proc. § 3-1901 si el perro andaba suelto o sin correa. La ley crea una presunción refutable de que el dueño sabía que el perro era peligroso. Cuando el perro de un inquilino muerde a alguien en las áreas comunes de los apartamentos, el complejo de apartamentos también puede ser demandado bajo una teoría de albergue previsible. Las excepciones excluyen a los intrusos, a las personas que cometen delitos y a las personas que provocaron al perro.

¿Puedo demandar a un complejo de apartamentos si fui atacado allí?

Posiblemente. Bajo Hemmings v. Pelham Wood, un arrendador puede ser responsable por una lesión previsible causada por una condición peligrosa conocida en una parte de la propiedad que el arrendador controlaba. La previsibilidad se mide por lo que una persona de prudencia ordinaria debería darse cuenta, no por lo que el arrendador realmente sabía. Los informes de delitos previos, la iluminación o las cerraduras defectuosas y el tipo de delito ocurrido influyen en este análisis.

¿Hay un límite a los daños en un caso de responsabilidad del propietario en Maryland?

Sí. Consulte la sección de Límite de daños más arriba para conocer el mecanismo completo (§ 11-108, el incremento de octubre, la regla de la fecha del accidente, el mecanismo de no informar al jurado). Los clientes de responsabilidad del propietario en Baltimore deben tomar especial nota de que estos casos a menudo dependen de los daños no económicos (el dolor físico más las limitaciones y restricciones en la vida diaria causadas por la lesión). El límite a veces puede determinar si un caso de lesión grave se resuelve por su valor total o alcanza un tope por debajo de lo que el cliente podría haber ganado de otro modo.

Para un reclamo de responsabilidad del propietario en Baltimore por un solo incidente con una causa de acción en o después de octubre de 2025, el tope de $965,000 por persona se aplica si el jurado emite un veredicto de daños no económicos por encima del límite.

¿Qué tiene que ver mi estatus como visitante con mi caso?

Todo. El estatus del visitante determina el deber que el dueño del inmueble le debe a usted. Consulte la sección de los Cuatro estatus de la persona que ingresa más arriba para conocer el marco completo de invitado, invitado social, mero licenciatario e intruso, así como la jurisprudencia de Deboy v. City of Crisfield.

Muchos casos dependen de si la persona lesionada pasó de invitado (el deber más alto) a licenciatario o incluso a intruso cuando se adentró en un área no pública, como un pasillo trasero, un almacén exclusivo para empleados o un lote baldío. La defensa solicita de manera rutinaria una reclasificación del estatus del visitante porque rebajar a la persona que ingresa de invitado a mero licenciatario despoja del deber de inspección razonable, que a menudo es la única base de la responsabilidad.

¿Cuánto cuesta un abogado de responsabilidad del propietario en Maryland?

WGK maneja los casos de responsabilidad del propietario con honorarios por contingencia. No hay costo inicial. El honorario es del 33.3 por ciento del acuerdo bruto antes de presentar una demanda, y del 40 por ciento si se presenta una demanda (independientemente de si el caso va a juicio). La firma adelanta los gastos estándar previos a la demanda y al juicio, como las copias de los registros médicos y los informes policiales, que se deducen posteriormente del acuerdo bruto.

¿Qué daños puedo recuperar en un caso de responsabilidad del propietario en Maryland?

Consulte la sección de Daños más arriba para conocer el marco completo económico, no económico, de propiedad y (rara vez disponible) punitivo. Recuerde que muchas lesiones por resbalones y caídas y por caídas en escaleras (muñecas fracturadas, fracturas de cadera, golpes en la cabeza) generan daños no económicos sustanciales incluso cuando la factura médica es modesta. Eso se debe a que Maryland reconoce tanto el dolor físico y emocional en sí como las limitaciones y restricciones que la lesión causó en su vida diaria. Una persona mayor que ya no puede subir las escaleras hasta su propia habitación tiene una verdadera historia de daños, incluso si la factura quirúrgica está en las cifras bajas de cinco dígitos.

¿Dónde se presenta un caso de responsabilidad del propietario en Baltimore?

Los casos de responsabilidad del propietario de la Ciudad de Baltimore por encima de $30,000 se presentan en el Tribunal de Circuito de la Ciudad de Baltimore en el Tribunal Clarence M. Mitchell, Jr. Consulte la sección de Elección del tribunal más arriba para conocer la regla completa de jurisdicción (el condado de la lesión o el condado del demandado) y el umbral del Tribunal de Distrito. Debido a que la Ciudad de Baltimore tiene una alta concentración de casos de responsabilidad del propietario en comercios y apartamentos, la mayoría de los demandados operan o residen en la ciudad, lo que normalmente fija la jurisdicción en el Tribunal de Circuito de la Ciudad de Baltimore independientemente del área específica en la que haya ocurrido la caída.

¿A dónde suelen llevar a las víctimas de responsabilidad del propietario gravemente lesionadas en Baltimore?

Los casos de lesiones graves que requieren una intervención por trauma catastrófico van al R Adams Cowley Shock Trauma Center del University of Maryland Medical Center, el Centro Primario de Recursos para Adultos del estado.

The Johns Hopkins Hospital es el único centro de trauma de Nivel I de Maryland.

Para la atención de trauma de adultos de Nivel II, Sinai Hospital (2401 W. Belvedere Avenue) y Johns Hopkins Bayview (4940 Eastern Avenue) son instalaciones de salud de Baltimore muy bien consideradas.21

¿Puedo demandar si me lesioné en un terreno privado utilizado para recreación?

Quizás no. Consulte la sección de Inmunidad por uso recreativo más arriba para conocer la ley (Md. Code Ann. Nat. Res. § 5-1101 et seq.) y cómo limita la responsabilidad de un dueño de terreno cuando las personas que ingresan al terreno con fines recreativos o educativos resultan lesionadas. Si bien limita la responsabilidad del dueño del terreno, la ley no libera a los visitantes recreativos de su deber de actuar con un cuidado ordinario.

¿Qué debo hacer inmediatamente después de una caída en una tienda o complejo de apartamentos de Baltimore?

Reporte la caída por escrito al gerente y obtenga el número de informe. Fotografíe el peligro antes de que sea limpiado (los charcos se secan, los escombros se retiran). Obtenga los nombres y números de teléfono de cualquier testigo. Asegúrese de recibir atención médica dentro de unos pocos días. Las aseguradoras usan los intervalos más largos en el tratamiento para argumentar que la lesión no era grave. No consienta a ninguna llamada grabada con ninguna aseguradora hasta que haya hablado con un abogado.

Recuerde que los videos de vigilancia a menudo se conservan solo durante unos pocos días a unas pocas semanas. Llamar a un abogado de responsabilidad del propietario con experiencia lo antes posible después de su caída nos permite enviar una carta de conservación de pruebas al dueño del inmueble, lo que ayuda a evitar que la grabación se sobrescriba.

Programe una consulta gratuita con un abogado de responsabilidad del propietario en Baltimore

Si usted resultó gravemente herido en la propiedad de otra persona en Baltimore, podemos decirle si el caso es lo suficientemente sólido como para presentar un reclamo. Llame al (410) 837-2144 para una consulta gratuita. Usted no paga nada a menos que ganemos.

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Los resultados anteriores no garantizan resultados futuros. Cada caso es diferente.

Fuentes

  1. Maans v. Giant of Maryland, LLC, 161 Md. App. 620, 871 A.2d 627 (Md. App. 2005); Restatement (Second) of Torts § 343 as adopted in Maryland.
  2. WGK first-party practitioner knowledge on premises evidence preservation (immediate preservation letter for video and camera footage, site inspection, identification of all insurance layers).
  3. WGK first-party case data, premises liability segment (ten settled cases over a recent multi-year window). Small sample, directional only. Past results do not guarantee future outcomes.
  4. WGK first-party practitioner knowledge; Maryland common law contributory negligence; Myers v. Bright, 327 Md. 395 (1992) (Maryland case law on negligence-must-cause-collision).
  5. Md. Code, Cts. & Jud. Proc. § 5-101 (a civil action at law shall be filed within three years from the date it accrues unless another provision of the Code provides a different period). https://mgaleg.maryland.gov/mgawebsite/laws/StatuteText?article=gcj&section=5-101
  6. Centers for Disease Control and Prevention, NCHS Data Brief No. 532, “Unintentional Fall Deaths in Adults Age 65 and Older” (2023 unintentional fall death rate of 69.9 per 100,000 for adults age 65 and older). https://www.cdc.gov/nchs/products/databriefs/db532.htm
  7. Centers for Disease Control and Prevention, NCHS Data Brief No. 532, key finding on state-level rate range (rates ranged from 29.5 in Alabama to 158.4 in Wisconsin, 2023). https://www.cdc.gov/nchs/products/databriefs/db532.htm
  8. Centers for Disease Control and Prevention, “Facts About Falls” (Older Adult Fall Prevention). https://www.cdc.gov/falls/data-research/facts-stats/index.html
  9. Baltimore City Health Department, Citywide Falls Prevention Strategy press release (2018). https://www.baltimorecity.gov/health/our-work/aging-services/community-and-connection/bfriend-falls-prevention/prevention-strategy
  10. Chartwell Law, “Skating Through Snow and Ice Mishaps: A Primer in Maryland’s Premises Liability Law” (Maryland rule that an owner who undertakes to clear snow and ice and creates a new element of danger through negligent removal can be liable). https://www.chartwelllaw.com/resources/skating-through-snow-and-ice-mishaps-a-primer-in-marylands-premises-liability-law
  11. Maryland General Assembly, Md. Code, Cts. & Jud. Proc. § 3-1901 (rebuttable presumption that owner knew or should have known of vicious or dangerous propensities; separate strict liability for at-large dogs subject to trespass, criminal-offense, and provocation exceptions). https://mgaleg.maryland.gov/mgawebsite/laws/StatuteText?article=gcj&section=3-1901
  12. U.S. Bureau of Labor Statistics, Census of Fatal Occupational Injuries 2024, as summarized by Construction Dive (1,034 construction worker fatalities; 389 falls, slips, and trips fatalities; 9.2 per 100,000 fatal injury rate). https://www.constructiondive.com/news/constructions-deaths-fatality-rate-2024-hazards/812666/
  13. Maryland Department of Labor and U.S. Bureau of Labor Statistics Mid-Atlantic Information Office, Research and Statistics 2023 (69 fatal work injuries in Maryland; 15 in construction). https://www.labor.maryland.gov/labor/research/research2023.shtml
  14. Maryland Court of Appeals, Hemmings v. Pelham Wood Limited Liability Limited Partnership, 375 Md. 522, 826 A.2d 443 (2003). https://www.mdcourts.gov/data/opinions/coa/2003/56a02.pdf
  15. Ferguson, Schetelich, Ballew, P.A., survey of Maryland’s four-status premises framework (2024). https://fsb-law.com/litigation/the-importance-of-status-in-maryland-premises-liability-cases/
  16. Maryland Court of Special Appeals, Deboy v. City of Crisfield, 167 Md. App. 548 (2006).
  17. Maryland Court of Special Appeals, Maans v. Giant of Maryland, LLC, 161 Md. App. 620, 871 A.2d 627 (2005) (post-fall cleanup does not establish pre-fall constructive notice); Rehn v. Westfield America, Inc., 153 Md. App. 586, 837 A.2d 981 (2003) (storekeepers are not insurers of customer safety).
  18. Maryland Court of Special Appeals, Tennant v. Shoppers Food Warehouse Md. Corp., 115 Md. App. 381 (1997).
  19. Circuit Court for Baltimore City, Directions and Parking (Clarence M. Mitchell, Jr. Courthouse, 100 N. Calvert Street). https://baltimorecitycourt.org/general-information/directions-parking/
  20. Maryland General Assembly, Md. Code Ann., Nat. Res. § 5-1102 (Recreational Use Statute purpose and scope: encourages owners to make land, water, and airspace available for recreational and educational purposes by limiting owner liability; does not require public access; does not relieve users of duty to exercise care). https://mgaleg.maryland.gov/mgawebsite/Laws/StatuteText?article=gnr&section=5-1102&enactments=false
  21. Maryland TraumaNet, Trauma Centers (R Adams Cowley Shock Trauma Center, Johns Hopkins Hospital Level I, Sinai Hospital and Johns Hopkins Bayview Level II). https://www.maryland-traumanet.com/resources/trauma-centers/
  22. Local Government Tort Claims Act (Md. Code, Cts. & Jud. Proc. § 5-301 et seq.); WGK first-party practitioner knowledge (Eric Suris, April 2026) on the $30K coverage cap and 20% attorney-fee cap.
  23. Md. Code, Cts. & Jud. Proc. § 11-108 (non-economic damages cap: $500,000 base for causes of action arising on or after October 1, 1994; $15,000 annual escalator on October 1; 150% multiplier for wrongful death with two or more beneficiaries; cap set by accrual date; jury not informed of cap). https://mgaleg.maryland.gov/mgawebsite/Laws/StatuteText?article=gcj&section=11-108&ys=